Mercado Imobiliário na Pandemia: Tomada de Decisão, Nova Precificação e Micro-Apartamentos

Não é segredo que o mercado imobiliário vai passar por mudanças.

Estas mudanças não foram causadas pelo COVID-19, porém se intensificaram com a pandemia, potencializando ainda mais os desafios dentro do setor. Vieram as muitas dificuldades para estabelecer contato com clientes finais, apresentar produtos e fechar contratos de compra e venda ou locação de imóveis.

Há alguns anos, sentimos que as relações comerciais no imobiliário passavam por ajustes e ganhavam um novo olhar, quando clientes finais viam maior valor nas conexões feitas por canais e ferramentas que utilizavam tecnologia. Era notável seu impacto durante a busca, escolha e tomada de decisão por um ou outro produto imobiliário.

Empresas e profissionais do mercado imobiliário recebiam as notícias de mudança muitas vezes com descrédito e ironia, dizendo que eles eram os responsáveis por seu sucesso e pelos negócios feitos, e poucos foram os que aceitaram que precisavam mudar e se prepararam para algo maior como o que vivemos hoje.

Setor Imobiliário, Relações Contratuais e Coronavírus

Diferente de outros setores de atividade econômica, a questão de demissões não agravou o mercado imobiliário na pandemia, sabendo que grande parte dos profissionais que trabalham neste mercado são corretores de imóveis, recebem seu pagamento através de comissões por negócios realizados, não tendo vínculo empregatício, a força de venda permanece ainda ativa. O principal problema enfrentado agora é a diminuição de clientes dispostos a conhecer produtos de forma física.

Recebo aqui notícias de colegas de mercado contando que imobiliárias tradicionais, de médio e grande porte, em diversas capitais do país estão encerrando atividades ou diminuindo o número de lojas que tinham distribuídas em bairros. Tudo porque nos últimos 60 dias, o mercado imobiliário freou a velocidade de vendas que o ano de 2019 intensificou.

Corretores de imóveis que tinham clientes prontos para assinar um contrato, agora vão ter que esperar um pouco mais para isso acontecer, o COVID-19 trouxe medo e insegurança nas pessoas. Trouxe medo para quem vende pois irá receber pessoas estranhas para visitar seu imóvel se estiver ocupado. Trouxe medo para quem compra em razão da forte queda econômica e poder de pagamento.

Historicamente, o mercado de locação de imóveis no Brasil sempre foi aquecido, e se formos fazer uma rápida pesquisa, iremos observar que brasileiros buscaram no Google os principais termos do imobiliário que se referem a locação de imóveis, sendo muito mais relevante que comprar um imóvel.

O que os números dizem sobre o mercado imobiliário na pandemia?

Antes da pandemia do coronavírus, tínhamos aquecimento no mercado.

Todas as análises feitas direcionavam para crescimento, isso era bom, pois estávamos passando pelo quarto ano seguido de um mercado totalmente em baixa. Existe esforço de construtoras, imobiliárias e corretores de imóveis nos meios digitais para continuar a girar a roda do mercado imobiliário, mas, este esforço parece ser pouco para conseguir bons resultados.

Em uma pesquisa feita pelo Grupo Zap com 3.500 pessoas, e publicada no mês de abril, 86% dos entrevistados dizem adiar a tomada de decisão de compra ou locação devido as muitas incertezas que vive o mercado imobiliário no ano de 2020. 

Já, quando vemos os resultados obtidos pelas empresas do setor, uma pesquisa do Secovi/Sp feita no mesmo mês de abril, aponta para redução de novos contratos para compra de imóveis em 67,5%. A diminuição também se notou nos contratos de locação: No residencial, a baixa foi de 43% e para novos contratos assinados para locação comercial, a baixa foi de 59,5%.

Na prática, o que mudou para o mercado imobiliário?

Mesmo com a pandemia de coronavírus criando incertezas na economia brasileira, empresas imobiliárias e corretores de imóveis continuam a receber o mesmo número de clientes, talvez até mais em algumas localidades, porém agora virtualmente.

Quando a crise atual começou, muitos clientes já estavam sob contrato em muitas imobiliárias e com corretores de imóveis, foi então necessário encontrar maneiras de finalizar estes contratos com segurança e manter o isolamento entre as partes, e foi então que tudo começou a ficar nebuloso para o mercado imobiliário na pandemia.

Hora de manter o relacionamento com os clientes em meio ao “caos” estabelecido

Ao identificar as primeiras mudanças comportamentais entre vendedores e compradores, foram contratadas muitas ferramentas para melhorar a comunicação e a gestão nas empresas, além de incorporar muitas novas habilidades foram nos profissionais de venda.

São perdas significativas, tanto pessoais, quanto comerciais. A economia e o mercado imobiliário não voltarão magicamente para onde estavam em patamares de aceleração, como foram os meses de Novembro e Dezembro de 2019. O segundo trimestre deste ano de 2020 sofrerá uma contração dramática.

Para entender o que acontecerá com os preços dos imóveis nos próximos meses, será necessário analisar cada imóvel até o nível do detalhe de suas características. Cada imóvel será único, o padrão por amostragem não fará mais efeito e o Big Data será a principal ferramenta de análise imobiliária a partir de então.

Certamente o COVID-19 será responsável por parte destas análises de precificação, pois, diferente de causas naturais que afetam um imóvel, ou por motivações de flutuação de mercado, os índices do COVID-19 afetam as pessoas e como se dissemina a contaminação pelos bairros, pelas cidades e pelos estados. Imóveis podem ter suas avaliações para cima ou para baixo, também, tendo como um novo índice de valoração, a contaminação da área por causa do novo coronavírus, o calculo ou análise por m² já não será mais tão importante.

Quais as tendências e previsões para o mercado imobiliário nos próximos meses (e até anos)?

Os micro-apartamentos deveriam ser a onda do futuro, mas os moradores de pequenos espaços vão agora em busca de mais m², ou seja, mais espaço (e os proprietários de lares maiores já se mudaram para sua segunda moradia). 

Edifícios boutique recebem mais importância agora em grandes empreendimentos e as moradias se tornarão mais valorizadas. Arquitetura deve combinar com estilo de vida, unidades habitacionais tecnológicas e gentilezas urbanas.

Varandas, terraços e rooftops já são comodidades preciosas para qualquer comprador em potencial, agora serão mais valorizados e mais buscados nos próximos meses. O espaço do escritório em casa também se tornará uma oferta mais padrão, contudo, muitas dúvidas ainda estão sem resposta:

• Será possível imaginar como será o novo “normal” e quanto tempo levará para que o mercado se adapte aos novos hábitos de consumo e das relações de trabalho? 
• Essa crise acelerará as mudanças eletrônicas no setor imobiliário?
• Como tudo isso afetará o setor de corretagem imobiliária?
• Podemos ver mudanças mais significativas chegando ao setor imobiliário nos próximos meses?
• Quais conseqüências adicionais da pandemia de coronavírus no mercado imobiliário?

Muito do que vemos agora são apenas questionamentos. Perguntas sem respostas para o momento, porém, que fiquem para termos entendimento das novas relações humanas e de como o imobiliário não se faz mais de produto, agora, certamente, é de pessoas para pessoas com um toque de tecnologia.

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